領滙連鎖店化是為了綑綁式出租, 在租用人流旺的鋪位的同時, 亦要租用人流較少的商場鋪位; 迫走小商戶是為了翻新商場後租予連鎖店; 迫走小商戶的手法, 除了瘋狂加租, 還不合理地只以二至三個月的短期租約跟小商戶續租; 在小商戶經營同時, 引入出售同類商品的連鎖店進駐同一商場; 即使小商戶願以市值租金租用商場, 亦遭拒絕...
領滙是2003年房委會為了分拆出售其商場及停車場設施而衍生的管理公司。從2003年的香港年報得知, 成立領滙是為了"專 注 於 為 有 需 要 的 人 士 提 供 資 助 租 住 公 屋 這 首 要 任 務...出 售 設 施 可 得 的 收 益 ， 有 助 紓 緩 停 售 居 屋 所 帶 來 的 財 政 壓 力 ， 從 而 讓 房 屋 委 員 會 能 尋 求 改 善 財 政 的 長 遠 方 法 。 "
領滙成立初期, 其行政總裁蘇慶和曾說: 「我們會伸出友誼之手，與商戶建立良好夥伴關係，並提高對商戶、居民及顧客的服務質素，務求達致雙贏局面。」 「我們將設立業務諮詢小組，為商戶提供各類意見，幫助他們增加營業額。」 「在提升資產質素的同時，實不能忽略我們的社會使命。我們會利用商場的公眾地方，全力支持各類慈善活動。」
七年人事幾翻新, 說好的友誼之手呢? 雙贏局面呢? 幫助商戶增加營業額呢? 社會使命呢?
維基百科 - 領滙房產基金: http://zh.wikipedia.org/wiki/%E9%A0%98%E5%8C%AF%E6%88%BF%E7%94%A2%E5%9F%BA%E9%87%91
有關房屋委員會分拆出售商場及停車場設施文件
立法會文件: http://www.legco.gov.hk/yr03-04/chinese/panels/hg/papers/hg0503cb1-1638-3c.pdf
http://www.legco.gov.hk/database/chinese/data_hg/hg-divestment.htm
香港年報2003: http://www.yearbook.gov.hk/2003/tc_chi/chapter11/11_04.html
節錄自2012/4/15 明報
領匯經過7年經營，物業估值和股價已大增逾一倍，有熟悉領匯運作人士透露，加租並非殺手鐧，把商場連鎖店化才是令原來街坊商場變身「金蛋」的絕招。
領匯多個屬旗艦的大型廣場商店分佈，發現除商戶要捱貴租，6年間「連鎖店化」現象更日益惡化，其中旗艦樂富廣場近八成商舖已變成連鎖店，市民失去購買基層必需品的選擇。
領匯接手後，中止一些小商戶的租約，改由售賣同類貨品的中型連鎖店進駐，但連鎖店要接受綑綁式租約，租用旗艦商場的同時，必須承租「豬頭骨」、即新界偏遠商場。由於連鎖店可「拉上補下」，因此仍願意續租，亦令昔日無盈利貢獻的「死場」可變身「新貴」。
場內小商戶稱，以往商場只有少數品牌，翻新後原來小商戶大部分被逼遷至隔鄰街市「匯樂里」，以騰出空位引入更多連鎖店。
有匯樂里小商戶質疑，領匯只選取對商場有正面形象的商戶留下，其他小商戶即使願意以市值租用廣場亦遭拒絕。
領匯最近1年提出與匯樂里商戶續約，租約期一般是3至4年，平均加租介乎30%至40%。他稱，去年已有兩至三戶因租金過高或年紀老邁而離場；雖然租金上升，但他指出，不少商戶已在商場扎根多年，只要仍能勉力支撐營運，也會繼續經營，「多啲世藝都好」。
天水圍街坊楊小姐說，該樓層以往有很多小店，如漫畫店、手機店、電器舖和琴行等，「以前個仔都喺度補習，執咗唯有去老師屋企繼續補」。
場內另一間鞋店的店員，則在店內貼滿「租約期滿」字眼。該店員說，以往做街坊生意，售賣沒有牌子和較便宜的鞋款，較適合區內學生的需要。但他稱，2007年馬拉松等連鎖店進駐商場最好的位置，其生意受到影響，最近領匯更以「重整商場」為名，只以1至3個月的短約續租，「加租就預咗，但可能有錢都唔租畀你，或者逼你去角落」。
除了商場，對於一些人流欠佳的街市，領匯索性將之改作其他用途，令市民被迫要到邨外購物。
領匯監察主席陳寶瑩指出，領匯為增加租金收入，數年前開始把該街市30多個空置舖位（約佔街市四分之一面積）增設鐵門，改作迷你貨倉出租，由於餘下檔戶不多，居民寧長途跋涉到邨外街市購物。
領匯近日向僅餘老店推廣「尋味時光」活動，卻被小市民和商戶炮轟「貓哭老鼠」，該活動日前在爭議中腰斬。
該黨立法會議員黃成智指出，現時領匯商場已違反成立原意，沒向基層居民提供服務，他促請政府與領匯檢討條約。
協助候任特首梁振英編寫房屋政綱的房委會委員蔡涯棉認為，有必要改善領匯商場的情况，建議政府推動天水圍天光墟市集模式到其他區，或在房屋署空置商舖和屋邨用地設立臨時攤檔，廉價租予小商戶，甚至增建政府街市。惟梁營人士透露，曾就回購領匯作研究，初步認為難度太高，建議不可行。
領匯霸權掀政治反擊戰 龍頭商場近八成連鎖店 梁營倡墟市對抗
2012/4/15 明報
【明報專訊】領匯上市逾6年市值猛漲，但風光背後，它所主宰的屋邨社區經濟生態卻翻天覆地。本報統計多個屬旗艦的大型廣場商店分佈，發現除商戶要捱貴租，6年間「連鎖店化」現象更日益惡化，其中旗艦樂富廣場近八成商舖已變成連鎖店，除超市快餐，更有鑽飾名店以至纖體中心，市民失去購買基層必需品的選擇。學者和立法會議員均指出，要爭取「領匯霸權」作為政治戰場，向下屆政府及在立法會選舉施壓，梁營中人更提出另闢墟市，盼可重建地區經濟。
協助候任特首梁振英編寫房屋政綱的房委會委員蔡涯棉認為，有必要改善領匯商場的情况，建議政府推動天水圍天光墟市集模式到其他區，或在房屋署空置商舖和屋邨用地設立臨時攤檔，廉價租予小商戶，甚至增建政府街市。惟梁營人士透露，曾就回購領匯作研究，初步認為難度太高，建議不可行。梁營：回購領匯不可行
領匯發言人回覆稱，重視小商戶對社區的貢獻，指小商戶佔商場重要席位，去年3月底有3300個小商戶續租，較2006年上升14%。但據運輸及房屋局去年11月向立法會提供資料，該3300「小商戶」指撇除首50大租戶，租用1000呎樓面或以下的商戶，由於「連鎖店」無明確定義，故未能提供數字。
領匯近日向僅餘老店推廣「尋味時光」活動，卻被小市民和商戶炮轟「貓哭老鼠」，該活動日前在爭議中腰斬。批評領匯者的最大理據，是指大量售賣一式一樣貨品及定價偏高的連鎖店進駐商場，售賣低檔貨、重人情味的小商戶卻不獲續租，無法經營。
本報蒐集領匯過去6年公布的營運簡報，顯示它上市後共引入最少約60個連鎖品牌。上市初期新增品牌包括經營家品的日本城、運動時裝的馬拉松和壽司店等，近年則引進更高檔的精品品牌，包括座落赤柱廣場的G.O.D.專門店和法國首飾店AGATHA等。
本報記者統計十大估值最高旗艦商場中，連鎖店在其中6個商場所佔比例（見表），發現旗艦樂富廣場情况最嚴重，約189個商舖中，最少有143是連鎖店，比例近80%。其餘5個商場連鎖店比例亦介乎46%至60%，除超市外，有馬拉松、聖安娜以至位元堂等品牌。領匯以牛奶公司（惠康、萬寧、7-11）、屈臣氏集團（百佳、豐澤、屈臣氏及Watson's Wine）為首的傳統十大租戶所佔樓面比例，亦由上市時的211萬平方呎增至約240萬平方呎，增加13.7％。
樂富廣場已完成翻新，除了日用品店，更有鑽飾店和纖體中心。場內小商戶稱，以往商場只有少數品牌，翻新後原來小商戶大部分被逼遷至隔鄰街市「匯樂里」，以騰出空位引入更多連鎖店。
學者：租金升轉嫁市民
中大市場學系教授冼日明分析指出，近年領匯把旅遊景點附近的商場定位「升格」，變身遊客購物場，領匯亦改走年輕化及內地化路線，引入更多歐美年輕服裝品牌、金行和珠寶品牌等。未來商場租金持續上升，最終被轉嫁成本的都是消費者。
民主黨主席何俊仁說，近年領匯侵食小商戶已成為社會問題，他會在參選立法會議員時，提出要求政府回購領匯。該黨立法會議員黃成智指出，現時領匯商場已違反成立原意，沒向基層居民提供服務，他促請政府與領匯檢討條約。
明報記者 黃俊鋒 賴偉家 林耀華 錢瑋琪
靠連鎖店生金蛋 偏遠商場變新貴
【明報專訊】領匯經過7年經營，物業估值和股價已大增逾一倍，有熟悉領匯運作人士透露，加租並非殺手鐧，把商場連鎖店化才是令原來街坊商場變身「金蛋」的絕招。消息指出，過去6年估計有逾50間中型連鎖店進駐領匯商場，部分要接受綑綁式租約，即租用旗艦商場時，必須同時承租「豬頭骨」、新界偏遠商場，減低空置率，令昔日的「死場」變身「新貴」，大幅增加物業收入。
綑綁式簽約 減空置率
根據領匯過去6年營運表現，股價由上市定價每股10.3元，急漲至近日的逾29元，旗下180個物業估值，亦由300億增至670元。綜合其營運數據，共有3招令商場變身。
領匯年報顯示，其商舖每月呎租，在過去7年僅升四成，由23元升至32元，並逐年提高續租合約的加租率，由上市初期續約商戶平均加約一成，至近年續租平均加兩成。領匯開源外亦加緊節流，包括降低人力成本和提升環保節能等，使反映成本效益的收入淨額比率，由上市時的60％升至68.1％，即10元收入有6.8元可入「荷包」。
有熟悉領匯運作的消息人士指出，以上兩招成效不足以解釋為何盈利猛漲，背後更重要一招，是把商戶連鎖店化。消息人士指出，在房署管理年代，同時進駐多個商場的連鎖店，只有大型超市和快餐店，一些偏遠商場缺乏人流，根本無零售商戶進場。領匯接手後，中止一些小商戶的租約，改由售賣同類貨品的中型連鎖店進駐，但連鎖店要接受綑綁式租約，租用旗艦商場的同時，必須承租「豬頭骨」、即新界偏遠商場。由於連鎖店可「拉上補下」，因此仍願意續租，亦令昔日無盈利貢獻的「死場」可變身「新貴」。
按領匯過去6年的業務簡報，過去新進駐的連鎖商戶逾50間，其中連鎖家品店日本城，更取代街市營辦商「利揚」，打進領匯十大租戶之內，與百佳、惠康和麥當勞等看齊。
明報記者
小店遷匯樂里再加租 樂富廣場翻新
【明報專訊】領匯去年4月翻新樂富廣場後，把商場部分售乾貨的小商戶，集中搬遷至鄰近的乾貨市場「匯樂里」。有匯樂里小商戶質疑，領匯只選取對商場有正面形象的商戶留下，其他小商戶即使願意以市值租用廣場亦遭拒絕。
現時匯樂里有45家小商戶，大部分都是售賣服飾、乾貨和家居用品。有經營約20年的時裝店東主透露，目前匯樂里是由原先乾貨市場租戶、商場租戶和其他從外面引入的連鎖店所組成。他透露，領匯最近1年提出與匯樂里商戶續約，租約期一般是3至4年，平均加租介乎30%至40%。他稱，去年已有兩至三戶因租金過高或年紀老邁而離場；雖然租金上升，但他指出，不少商戶已在商場扎根多年，只要仍能勉力支撐營運，也會繼續經營，「多啲世藝都好」。
商戶租廣場舖被拒
亦有經營10多年的時裝店東主稱，最近一次續租後，其約200呎的店舖租金加至約1.5萬元。她透露，在翻新商場期間，領匯已提出把商場內的小商戶集中搬遷至匯樂里，她曾向領匯反映，願意以市值租用商場舖位，卻遭領匯拒絕。她指出，雖然匯樂里經翻新後形象較光鮮，人流亦有所增加，但生意額仍較在商場時期少，「領匯在商言商，提升商場形象無可厚非，真正錯的是政府及議員，容許領匯當年上市」。
馬拉松進駐 街坊鞋舖續短約 天水圍頌富商場
【明報專訊】天水圍頌富商場是領匯旗下第二大商場，近日正積極「改頭換面」，在商場內開業10多年的鞋店店員說，多年來主要做街坊生意，售賣沒有牌子、數十元一對的鞋款予基層學生，但目睹專賣名牌波鞋的「馬拉松」等連鎖店進駐商場最佳位置，不但令其生意受影響，現時更因「租約期滿」僅獲領匯續短租約，前途未卜。
商場重整 小店不見影
記者在頌富商場所見，第一期2樓約20個舖位中，只得6間繼續營業，部分被騰空的舖位則貼出麥當勞和美心皇宮酒樓的告示，表示會在裝修後營業。天水圍街坊楊小姐說，該樓層以往有很多小店，如漫畫店、手機店、電器舖和琴行等，「以前個仔都喺度補習，執咗唯有去老師屋企繼續補」。
場內另一間鞋店的店員，則在店內貼滿「租約期滿」字眼。該店員說，以往做街坊生意，售賣沒有牌子和較便宜的鞋款，較適合區內學生的需要。但他稱，2007年馬拉松等連鎖店進駐商場最好的位置，其生意受到影響，最近領匯更以「重整商場」為名，只以1至3個月的短約續租，「加租就預咗，但可能有錢都唔租畀你，或者逼你去角落」。他批評，2005年領匯上市時，時任房屋及規劃地政局長孫明揚曾說要保留個體戶，「家都已經逼走晒」。
空置攤檔變迷你倉出租 沙田新田圍街市
【明報專訊】除了商場，對於一些人流欠佳的街市，領匯索性將之改作其他用途，令市民被迫要到邨外購物。其中在沙田新田圍街市，場內共有120個攤檔，可說是十室九空，只餘下數個售賣蔬菜、雜貨的攤檔經營，街市有四分之一的地方被改作迷你貨倉出租。
該街市部分地方變貨倉後，由場內街市檔戶租用，有檔戶稱，每個貨倉面積約50平方呎，平均月租約600元，主要租予該街市攤檔和商戶，其他市民若有興趣亦可租賃。
領匯監察主席陳寶瑩指出，領匯為增加租金收入，數年前開始把該街市30多個空置舖位（約佔街市四分之一面積）增設鐵門，改作迷你貨倉出租，由於餘下檔戶不多，居民寧長途跋涉到邨外街市購物。
被批只翻新有潛力街市
除了該街市，她舉例，在順利邨亦有領匯物業由零售改作老人院，彩園街市被改作補習社等，事先未有諮詢居民及商戶。她批評領匯接管街市後，只選取有加租潛力的街市翻新，卻沒有作整體改善。她以新田圍街市為例，因街市被荒廢，不少當區居民要乘車到沙田市中心或跨區買菜。她要求領匯顧及居民需要，翻新街市。
新管理公司行政總裁承諾加強溝通締造美好營商環境
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下稿代房屋委員會發放：
領匯管理有限公司行政總裁蘇慶和承諾，在接管房屋委員會轄下擬作分拆出售的零售及停車場設施後，將致力提高成本效益，務求為商戶締造美好的營商環境。
房委會為分拆出售轄下的零售及停車場設施，將會成立一個房地產投資信託基金，而領匯管理有限公司正是為管理這個基金而成立的新公司。視乎屆時的市場情況，上述信託基金擬於二○○四/○五財政年度結束前在香港交易所上市。在此之前，管理公司仍屬房委會全資擁有。
蘇慶和今日（八月十一日）會見傳媒時，介紹新公司管理概念與運作模式。他表示管理公司運作原則以提升經濟效益為依歸，強調管理公司重視與商戶保持對話，締造緊密夥伴合作關係，齊心協力把零售及停車場設施經營得更具效率。
他說︰「我們會伸出友誼之手，與商戶建立良好夥伴關係，並提高對商戶、居民及顧客的服務質素，務求達致雙贏局面。」
蘇慶和續稱，新公司十分理解商戶的關注，並且一直與房屋署保持緊密接觸。
他說︰「未來數周，我們會與各商戶代表會面，建立良好溝通渠道，從而了解他們的需要。」
領匯管理有限公司在上月起已正式運作，並開始籌劃逐步接管擬作分拆出售的零售及停車場設施。至於分拆出售設施之詳細名單，目前仍有待最後確定。
在上市前的過渡期間，管理公司會逐步聘請本身的員工，制定運作模式。在這過渡期間，房屋署員工則會提供支援服務，務求移交工作一切順利。
管理公司的臨時辦事處設於九龍何文田房屋委員會總部，八月中旬起，公司將逐步遷往九龍黃大仙中心多層停車場大樓。
由於管理公司在基金上市前仍為房委會的全資附屬公司，故該公司首屆董事局由房委會邀請王冬勝先生出任候任主席，王冬勝先生亦已接受邀請，其他董事局成員仍在籌組中。
房委會會確保董事局的組合能符合業界最佳模式的做法，吸納各界範疇的專業知識和人才。
談及新公司的業務大計時，蘇慶和說︰「我們將設立業務諮詢小組，為商戶提供各類意見，幫助他們增加營業額。」
蘇慶和說︰「在提升資產質素的同時，實不能忽略我們的社會使命。我們會利用商場的公眾地方，全力支持各類慈善活動。」
蘇慶和形容房委會把零售及停車場設施分拆出售的計劃為香港房地產及財經市場發展的一個重要里程碑。他說，有關基金極可能是首個在本港成立的房地產投資信託基金，推出這個基金不但有助進一步鞏固香港作為世界金融中心的地位，亦可為本港房地產市場拓展前所未有的新領域。
房委會於去年七月通過把轄下約一百萬平方米零售設施及十萬個泊車位分拆出售，該等零售設施佔市場百分之十一，而泊車位則佔市場百分之十六，大部分的零售及停車場設施預期將作分拆出售。分拆計劃將有助房委會集中資源，履行為社會有需要人士提供資助租住房屋的首要任務。
完
二○○四年八月十一日（星期三）
香港官方領匯年底前重新上市
2005/9/6 大紀元
【大紀元9月6日報導】（中央社記者王曼娜香港六日電）去年底吸引全球六千億港元資金認購的香港官方領匯房地產投資信託基金，因受到政客干預而擱置在港上市計劃。香港政府房屋委員會今天已正式向證監會申請，安排領匯基金再度上市，希望能在今年底前完成上市工作。
香港房屋及規劃地政局局長、房屋委員會主席孫明揚今天在政府總部會見媒體時表示，領匯重新上市是有風險的，但當局已作了充足準備，包括在招股書披露所有的風險，並有完善的處理方案，希望能在今年底前完成上市工作。
他說，暫時仍不宜披露有關細節，當獲得證監會批准上市後，才公佈有關詳情。
被問及領匯資產的估價時，孫明揚指出，這受很多因素影響，但視乎上市前這些因素的情況；所以現階段並不適宜就估價作出評論。
另外，房委會產業分拆出售督導小組主席陳家樂透露，計劃在今年十一月印發領匯募股書。至於上市涉及的商場房屋，仍是一百八十個。
香港房委會透過成立領匯房地產投資信託基金，原定去年底分拆旗下的商場及停車場在港上市，當時公開募股反應空前熱烈，吸引了全球近六千億港元資金認購，除了五十一萬名香港市民在公開募股部分斥資二千八百億港元認購以外，本地及海外機構投資者的認購額約達三千二百億港元。
不過，泛民主派以公屋居民盧少蘭的名義向香港高等法院申請司法覆核，要求法庭判決房委會將商場及停車場出售給領匯基金上市，違反「房屋條例」，以阻止領匯上市。終審法院於今年七月駁回盧少蘭的上訴，裁定房委會勝訴。
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